Belajar Bisnis: Belajar Jadi Developer Properti

by: http://yusaksunaryanto.wordpress.com/2008/09/11/belajar-jadi-developer-properti-yuk/
Apa yang ada dalam benak anda tentang bisnis properti?
Modal besar?
Urusan birokrasi yang rumit?
Alur kerja yang njelimet?
Pemasaran yang fantastis?
Atau menjadi broker atau RCTI (Rombongan Calo Tanah Indonesia; hehehe, gak apa-apa yang penting halal)?
Boleh-boleh saja dan sah-sah saja. Tapi tips berikut akan merubah pola pikir anda! Baca dengan teliti dan simak baik-baik…

Think Big, Start Small, Act Now

Entah siapa yang memopulerkan kata-kata tersebut di atas. Tapi bagi saya, susunan kata tersebut memberi energi positif yang sangat besar. Untuk memulai bisnis properti memang dibutuhkan pemikiran yang besar, namun kadang kita terjebak bahwa pemikiran besar kita membutuhkan usaha yang besar pula. Sungguh tidak!

 

Runtutan berikut ini akan memberikan gambaran kepada anda bahwa untuk berbisnis properti sangat bisa dimulai dari hal yang kecil. Menjadi broker misalnya. Tapi keuntungan anda tidak seberapa. Bagaimana kalau saya berikan tips untuk menjadi developer / pengembangan perumahan dalam skala kecil. Empat, lima, enam rumah, bahkan satu rumah pun bisa menjadikan dan menghantarkan anda menjadi developer kelas wahid. Ingat cukup satu rumah! Namun untuk mewujudkan impian besar anda, jangan hanya berhenti di satu rumah saja. Fokus dan kontinuitas sangat dibutuhkan di sini.

Dengan anda membidik perumahan kecil, anda tidak akan berhubungan dengan birokrasi perijinan yang rumit. Di beberapa daerah batasannya berbeda-beda. Biasanya di atas 4 kapling, anda sudah wajib menempuh perijinan mulai dari fatwa lahan sampai dengan ijin lokasi. Sedangkan maksimal 4 kapling, anda cukup mengajukan Ijin Mendirikan Bangunan atau IMB. Ini akan menekan jumlah modal yang musti anda keluarkan.

Modal Tidak Harus Besar

Modal! Ya! Modal tidak harus besar. Syukur-syukur anda sudah memiliki tanah kapling yang siap bangun. Entah itu milik orang tua anda, sahabat anda atau orang lain yang mau bekerjasama dengan anda. Anda tidak perlu membeli kapling siap bangun kan ?! Tinggal buka koran, cari iklan baris bertajuk TANAH DIJUAL, telepon dan sampaikan tujuan anda. Singkat cerita, anda sudah “memiliki” kapling siap bangun.

Untuk membangun rumahnya dengan uang siapa? Gampang. Jangan kalah akal. Apabila tanah sudah dikuasai, anda tinggal pasarkan berikut desain rumahnya. Tetapkan saja uang muka penjualan sebesar 30% dari harga jual. Itu sudah mencukupi modal anda untuk membangun rumah.

Logikanya dari mana? Begini, misal anggaran pembangunan rumah adalah 2 juta/m2. Misal anda menjual tipe 45 m2, sehingga total biaya bangunan adalah 90juta. Harga jual tipe 45 misalnya 250 juta. Artinya 30% dari 250 juta adalah 75 juta. Artinya 75juta adalah 83,33% dari 90juta. Are we going to play a hard cash? Oh no… jelas tidak. Manfaatkan tenaga kontraktor sehingga kita bisa membayar kontraktor dengan progress. Kekurangan pembayaran bisa kita cadangkan dari pencairan KPR yang sebesar 175juta.

Think! Bagaimana jika kontraktor bersedia dibayar turn key, sampai dengan serah terima kunci, sang kontraktor baru menerima pembayaran? Artinya 75juta adalah MURNI UANG ANDA! Kontraktor dibayar dengan pencairan KPR yang bisa kita siasati dengan apa yang biasa disebut STANDING INSTRUCTION atau instruksi pencairan KPR dimana menyebutkan sejumlah dana untuk ditransfer ke rekening kita dan kontraktor.

Desain rumahnya dari mana? Itu mah gampang. Anda tinggal browsing di internet atau mengkoleksi brosur perumahan yang memang laku keras, anda tinggal pilih dan tentukan yang sesuai dengan tanah anda. Jika anda memiliki kepiawaian menggunakan program desain, anda bisa kerjakan sendiri. Atau anda tinggal bayar konsultan. Selesai!

Perhitungan Sederhana

Ingat, kita adalah developer kecil-kecilan. Perhitungannya pun sederhana sekali. Misal tanah seluas 100 m2 dihargai 300ribu/m2. Sehingga harga tanah adalah 30 juta. Bangunan tipe 45 seperti hitungan di atas adalah 90 juta. Artinya modal anda adalah 120 juta. Survey harga rumah yang setipe dengan rumah anda. Misal harga tipe 45 di sekitar lokasi anda adalah sebesar 300 juta. Logika sederhana, jika anda menjual rumah anda dengan harga 250 juta laku tidak? Keuntungan anda kotor anda adalah 130 juta bukan?

Jika anda memodali seluruhnya yakni sebesar 120 juta artinya anda mempunyai keuntungan kotor 108,33%. Padahal konsumen memodali anda 75 juta (ingat uang muka), artinya anda hanya memodali 45juta yang artinya anda mempunyai keuntungan kotor 288% dari modal anda. Padahal tanah yang anda kuasai adalah tanah kerjasama dengan sahabat anda seharga 30juta (ingat harga tanah), artinya modal anda cukup 15juta, artinya keuntungan kotor anda 866,67%. Nabung dimana dengan 15 juta bisa menghasilkan 866,67%? Fantastis kan?

Padahal (lagi) kekurangan anda sebesar 15 juta untuk pembayaran kontraktor akan anda bebankan dalam pencairan KPR, artinya modal anda 0 rupiah!!! Ehmm yang ini sedikit tidak masuk akal. Walau bagaimanapun, anda pasti akan keluar modal, tapi semangatnya adalah MODAL TIDAK HARUS BESAR!

Alur Kerja Mudah

Alur kerja ini bisa dipahami jika anda mengetahui siapa stake holder anda. Anda akan berhubungan dengan pemilik tanah, kontraktor, konsumen, rekanan bank, dan birokrasi. Sebagian besar sebenarnya sudah terbaca dari tulisan-tulisan di atas. Saya singkat sebagai berikut :

Pemilik tanah – Pemasaran – Kontraktor — Perbankan

Dengan pemilik tanah, anda musti mempersiapkan perjanjian perikatan jual beli (notaril bila diperlukan). Ini adalah langkah awal. Langkah kedua adalah memasarkan produk anda. Anda bisa memasarkan dengan brosur, iklan di media massa atau mailing list. Jika terjadi kesepakatan dengan pembeli, anda musti mempersiapkan perjanjian perikatan dengan pembeli / konsumen.

Rangkaian pemasaran selain perjanjian dengan konsumen adalah penagihan uang muka, persetujuan desain rumah dan proses persyaratan KPR (kredit pemilikan rumah) di bank.

Apabila sudah terpenuhi, maka anda musti mengundang kontraktor yang akan membangun. Perjanjian dengan kontraktor juga musti dibuat. Biasanya termaktub di dalamnya adalah gambar kerja, spesifikasi bangunan, harga kontrak pembangunan, cara pembayaran, jangka waktu pembangunan dan target pembangunan.

Setelah rumah selesai 100%, anda bisa memproses pencairan KPR di bank. Di sinilah anda musti mempersiapkan legalitas dengan konsumen, legalitas rumah yakni dengan proses jual beli di notaris, berikut juga IMB.

State Mission, Fokus dan Kerja Cerdas

State mission sebenarnya adalah kalimat yang menggugah pertama kali yakni Think Big. Berpikir besar! Tujuan anda tentunya tidak hanya berhenti dengan menjual 1 rumah saja bukan. Hanya dengan menjual 1 unit rumah SAJA belum tentu akan membuat anda bisa mapan.

Jadi tetapkan tujuan anda, misalnya tujuan anda adalah mendapatkan pasive income dari properti. Sungguh, bukan hal mustahil. Dengan keuntungan 1 unit rumah, anda sudah bisa membeli 1 aset rumah kelas RSS dan anda bisa mendapatkan passive income dengan menyewakan rumah tersebut.

Atau tujuan anda misalnya menjadi developer perumahan terbesar di kota anda. Maka jadikanlah bisnis kecil anda ini adalah kurva belajar menuju sesuatu yang anda cita-citakan.

Atau anda ingin mendapatkan passive income dengan mengikuti bisnis properti berjaringan. Anda tinggal taruh keuntungan anda tersebut dalam bisnis properti berjaringan, sembari terlibat dalam operasional yang tentunya akan meningkatkan kemampuan anda berbisnis properti. Tujuan ini juga tidak mustahil.

Artinya anda memang harus fokus dan bekerja cerdas agar state mission yang sudah anda cita-citakan sejak awal akan terwujud.

14.56 | 0 komentar | Read More

Bisnis Saham dan Investasi: Belajar Main Saham Online dan Investasi di Pasar Modal

by: http://www.ferdiedarmawan.com/belajar-main-saham-online-dan-investasi-pasar-modal.html

bursa saham

Anda perlu tahu bahwa di masa sekarang ini, belajar main saham adalah hal yang wajib hukumnya. Alasannya simple saja, Anda pasti telah mengetahui bahwa deposito dan instrumen perbankan lainnya hanya memberikan imbal hasil (interest) yang amatlah minim.  Jika Anda berharap mendapatkan passive income yang lumayan, tidak mungkin rasanya apabila Anda hanya mengandalkan instrumen investasi jenis deposito maupun tabungan.

Sesungguhnya, investasi dapat dilakukan ke dalam berbagai instrumen. Investasi saham hanyalah salah satu dari sekian banyak jenis investasi yang ada. Anda pasti tahu instrumen investasi yang tergolong terkenal di mata awam seperti deposito, emas, dan juga properti. Akan tetapi, dengan belajar main saham, Anda akan menjumpai berbagai macam keuntungan yang tidak akan Anda peroleh di instrumen investasi yang lainnya.
Seperti kata pepatah, tak kenal maka tak sayang. Sesungguhnya, main saham atau lebih tepat disebut investasi saham tidaklah sesulit yang dibayangkan publik. Pergerakan harga saham sendiri dapat ditelaah lebih lanjut. Ada dua jenis pendekatan yang wajib Anda kuasai jika Anda ingin berhasil dalam investasi saham Anda.
Pertama adalah dengan cara melihat latar belakang, karakteristik, serta nilai – nilai perusahaan itu sendiri yang lebih dikenal dengan sebutan analisa fundamental.
Kedua adalah dengan cara analisa teknikal. Cara kedua ini menggunakan pendekatan yang sangat berbeda dengan cara yang pertama. Semua analis saham profesional menggunakan konsep analisa teknikal untuk mengetahui pola pergerakan harga saham di pasar dari formasi grafik yang terbentuk oleh pergerakan harga yang terjadi. Anda perlu tahu bahwa analisa teknikal sendiri terbagi menjadi dua bagian besar, yakni analisa teknikal klasik dan analisa teknikal modern.
Analisa teknikal klasik menganalisis pergerakan harga saham murni hanya dari grafik saja, di dalamnya mencakup proses tarik-menarik garis (trendline, support, resistance), serta diimbangi dengan analisa volume.
Analisa teknikal modern menganalisis pergerakan harga saham dengan menggunakan beberapa perhitungan matematika seperti nilai rata-rata, standar deviasi, laju eksponensial, transformasi, serta berbagai jenis lainnya. Yang paling sederhana dan sering digunakan adalah harga rata-rata berjalan (moving average) serta perhitungan stochastic oscillator.
Hal-hal diatas inilah yang membuat kebanyakan investor retail malas mempelajarinya dan akhirnya melakukan transaksinya hanya berdasarkan rumor-rumor yang seringkali menyesatkan. Hal-hal di atas dianggap bersifat kompleks dan mayoritas orang mengatakan bahwa belajar main saham itu susah. Hal ini terjadi karena orang tersebut tidak mau mempelajarinya terlebih dahulu, dan mau cepat- cepat ‘jago’ dalam melakukan investasi saham.
Tentu hal itu tidaklah mungkin. Tidak ada orang yang langsung menjadi ‘pro’ dalam sebuah bidang tanpa mempelajari dan mencurahkan seluruh waktunya ke bidang tersebut. Kesimpulannya, sebelum terjun langsung ke bursa saham, Anda tidak boleh langsung ‘main’ saham, tetapi ‘belajar main saham’ terlebih dahulu. Hanya dengan cara itulah, Anda akan menjadi seorang investor yang sukses di dunia pasar modal. Selamat Belajar !

14.47 | 0 komentar | Read More

Belajar Perdagangan Internasional: Alasan dan Manfaat dari Perdagangan Internasional

by: http://bugiskha.wordpress.com/2012/04/13/alasan-dan-manfaat-dari-perdagangan-internasional/

(chuckybugiskha)

Suatu negara melakukan perdagangan internasional karena dua alasan utama yang maisng-masing menyumbangkan keuntungan perdagangan bagi mereka. Alasan pertama, negara-negara berdagang karena setiap negara berbeda satu sama lain. Bangsa-bangsa, sebagaimana individu dapat memperoleh keuntungan dari perbedaan-perbedan mereka melalui suatu pengaturan dimana setiap pihak melakukan sesuatu dengan relatif baik. Alasan kedua, negara-negara berdagang satu sama lain dengan tujuan mencapai skala ekonomis dalam produksi, maksudnya jika setiap negara menghasilkan sejumlah barang tertentu maka mereka dapat menghasilkan barang-barang tersebut dengan skala yang lebih besar dan karenanya lebih efisien dibandingkan jika negara tersebut mencoba untuk memproduksi segala jenis barang. Motif inilah dalam dunia nyata merupakan cerminan interaksi perdagangan internasional.

Pemikiran tentang perdagangan internasional awal mula berasal dari aliran yang disebut merkantilisme, yang menyatakan bahwa penekanan perdagangan internasional terletak pada kesempatan memperoleh surplus penerimaan dalam neraca transaksi berjalan. Oleh sebab itu kegiatan ekspor merupakan lokomotif utama melalui peningkatan industri dalam negeri, untuk memenuhi kebutuhan impor. Impor tersebut merupakan saingan yang dapat menurunkan  permintaan terhadap produk industri lokal yang dihasilkan di dalam negeri. Oleh karena itu merkantilisme melemparkan pemikiran bahwa kegiatan produksi dalam negeri dan ekspor harus ditingkatkan melalui ransangan subsidi dan fasilitas pemerintah. Sedangkan impor harus dibatasi melalui hambatan yang brsifat proteksi khususnya industri strategis.
Aliran klasik berpendapat bahwa, jika suatu negara dapat memproduksi  suatu barang atau jasa lebih murah, maka negara tersebut akan memproduksi barang atau jasa tersebut. Akan tetapi bila biaya prodksinya relatif lebih mahal dibandingkan ongkos produksi negara lainnya, maka barang atau jasa tersebut lebih baik dibeli atau diimpor, barang dan jasa dengan ongkos produksi yang lebih rendah tadi dapat dikonsumsi sendiri dan juga diekspor. Dengan demikian, terjadilah perdagangan antar negara. Aliran klasik lebih berorientasi pada keunggulan mutlak dan keunggulan komparatif. Teori keunggulan mutlak dari Adam Smith, dalam teori ini menyatakan bahwa hubungan perdagangan dari dua negara pada umumnya terjadi karena terdapat perbedaan biaya mutlak yang kemudian akan memberikan keuntungan mutlak kepada negara yang bersangkutan. Akan tetapi teori biaya mutlak dari Adam Smith tidak mungkin digunakan untuk menjelaskan bagaimana perdagangan dapat terjadi jika suatu negara tidak memiliki keunggulan mutlak dalam produksi beberapa macam barang. Hal ini menimbulkan munculnya kritik dari David Ricardo melalui teori keunggulan komparatif (Todaro, 2000; 575) tentang perdagangan internasional, mengutarakan manfaat potensial dari perdagangan. Teori ini menyatakan bahwa negara-negara akan mengekspor barang-barang yang tenaga kerjanya memproduksi dengan relatif lebih efisien dan mengimpor barang-barang yang tenaga kerjanya memproduksi dengan relatif kurang efisien yang menunjukkan perdagangan mengarah pada spesialisasi internasional. Dengan kata lain, pola produksi suatu negara ditentukan oleh keunggulan komparatif.
Sedangkan Jhon Stuart Mill memperhitungkan permintaan. Teorinya menjelaskan adanya permintaan terhadap suatu barang dan jasa, tanpa melihat ongkos, tetapi secara implisit masih diperhitungkan. Walaupun ongkos murah kalau tidak ada permintaan tentunya tidak ada pula perdagangan. Selanjutnya pemikiran dari ekonom swedia, Heckscher dan Ohlin yaitu tentang kelangkaan faktor produksi, yang menjelaskan bahwa bila suatu negara mempunyai faktor-faktor produksi yang berlimpah, maka negara tersebut akan mengekspor barang-barang dengan faktor yang berlimpah tersebut. Sebaliknya bila suatu negara mengalami kelangkaan faktor maka barang-barang yang dihasilkan faktor tersebut perlu diimpor.
Teori lain yang baru berkembang adalah teori keunggulan kompetitif (competitive Advantage) yang di kemukakan oleh E. Porter (1990) yang menurutnya tidak ada korelasi langsung antara dua faktor produksi (sumber daya alam yang tinggi dan sumber daya manusia yang murah) yang dimiliki suatu negara untuk dimanfaatkan untuk menjadi keunggulan daya saing dalam perdagangan. Porter mengungkapkan bahwa ada empat atribut utama yang menentukan mengapa industri tertentu dalam suatu negara dapat mencapai sukses internasional. Keempat atribut itu meliputi; kondisi faktor produksi, kondisi permintaan dan tuntutan mutu dalam negeri, eksistensi industri pendukung, serta kondisi persaingan strategi dan struktur perusahaan dalam negeri. Keunggulan kompetitif yang hanya didukung oleh satu atau dua atribut saja biasanya tidak akan bertahan sebab keempat atribut tersebut saling berinteraksi positif dalam negara yang sukses. Hal lain pula harus didukung oleh peran pemerintah yang merupakan variabel tambahan yang signifikan.
Manfaat perdagangan internasional
Menurut Sadono Sukirno, manfaat perdagangan internasional adalah sebagai berikut;
1. Memperoleh barang yang tidak dapat diproduksi dalam negeri.
Banyak faktor-faktor yang mempengaruhi perbedaan hasil produksi  disetiap negara. Faktor-faktor tersebut diantaranya : kondisi geografi, iklim, tingkat penguasaan iptek dan lain-lain. Dengan adanya perdagangan internasional, setiap negara mampu memenuhi kebutuhan yang tidak diproduksi sendiri.
2.Memperoleh keuntungan dari spesialisasi.
Sebab utama kegiatan perdagangan luar negeri adalh untuk memperoleh keuntungan yang diwujudkan oleh spesialisasi. Walaupun suatu negara dapat memproduksi suatu barang yang sama jenisnya dengan yang diproduksi oleh negara lain, tapi ada kalanya lebih baik apabila negara tersebut mengimpor barang tersebut dari luar negeri.
3. Memperluas Pasar
Terkadang, para pengusaha tidak menjalankan mesin alat produksinya dengan maksimal karena mereka khawatir akan terjadi kelebihan produksi, yang mengakibatkan turunnya harga produk mereka. Dengan adanya perdagangan internasional, pengusaha dapat menjalankan mesin-mesinnya secara maksimal, dan menjual kelebihan produk tersebut keluar negeri, sehingga dapat dicapai optimalisasi dalam penggunaan faktor produksi.
4. Transfer teknologi moderen.
Perdagangan luar negeri memungkinkan suatu negara untuk mempelajari teknik produksi ysng lebih efisien dan cara-cara manajemen yang lebih moderen.

14.43 | 0 komentar | Read More